כאשר רוכשים נכס חדש, בין אם מדובר בדירה בבנין משותף ובין אם מדובר בבית צמוד קרקע, חשוב לבצע בדק בית. בדיקה הנדסית חייבת להתבצע ע"י המהנדס בניין המומחה בתחום ביקורת מבנים ואיתור ליקויי בניה. דרושה התמחות מיוחדת במאות התקנים שפורסמו על ידי מכון התקנים הישראלי, תקנות התכנון והבניה וחוקי הבניה השונים אשר מתחדשים ומתעדכנים חדשות לבקרים. מחיר לבדק בית משתנה מבעל מקצוע אחד לאחר חשוב לעשות בדיקה ולקבל כמה הצעות מחיר .
באיזה שלב כדאי לבצע בדק בית ?
רצוי מאוד לבצע את בדק הבית כבר בשלבים השונים במהלך הבניה וזאת לצורך איתור מוקדם של ליקויי הבניה ותיקונם בשלב מוקדם או להימנע מהם מלכתחילה. לא תמיד הדבר מתאפשר, לעיתים בשל ההוצאה הכספית הקשורה בכך, לעיתים כיוון שהקבלן מסרב לאפשר את הבדיקה (וכנראה שישנה סיבה טובה לכך…) או סתם כתוצאה מחוסר מודעות לחשיבות העניין.
גם אם לא בוצע בדק בית במהלך הבניה, אפשר לבצע בדיקה כזו גם לאחר קבלת החזקה על הנכס. רצוי במקרה כזה לא לאבד זמן יקר ולזמן את המהנדס מיד או בזמן מסירת הדירה מהקבלן לרוכש. אם הדבר איננו מתאפשר, אפשר גם לבדוק את הדירה במועדים מאוחרים יותר. אחריות הקבלן עפ"י חוק מכר הדירות הינה לשלוש שנים ולאחריה תקופת בדק הבית משתנה בין שנה לשבע שנים. חשוב לזכור כי במקרים אלה, יתכן ויהיו ליקויים נסתרים אשר לא יהיו ניתנים לאיתור.ישנם ליקויים רבים בחלק ניכר מהבתים הנבנים בארץ. עפ"י סקר שנערך לאחרונה ע"י משרד הבינוי והשיכון נמצא כי ניתן לסווג את הליקויים כליקויי תכנון, ליקויי ביצוע ושימוש בחומרים לקויים או חומרים שאינם תואמים את דרישות התקן.
ליקויים תכנוניים:
רוכשי דירות רבים נוטים לחשוב כי העובדה שתוכניות הבית קיבלו אישור מאת הרשויות המקומיות (היתר בניה, טופס 4 וכדומה), מבטיחה כי התכנון בוצע ע"י התקנים והתקנות. הנחה זו שגויה ביסודה. הרשויות מסתפקות בחתימת המהנדס והאדריכל המתכננים על הצהרה כי המבנה מבוצע ומתוכנן עפ"י התקנים המפורסמים על ידי מכון התקנים הישראלי וע"פ תקנות התכנון והבניה. תהליך זה הינו ללא בקרה כלשהי מצד אותה רשות מקומית על המתכנן או האדריכל. נקודת המוצא שלהן היא שהמתכנן מכיר ובקיא בכל הדרישות המופיעות בתקנים ובתקנות. במקרים רבים מוכח כי הדבר אינו נכון בעיקרו. אפשר למנות מקרים רבים של טעויות תכנון מסוגים שונים כגון חדרים קטנים מדי מהמינימום הנדרש (גובה, שטח או רוחב), מהלך מדרגות בעלי מבנה מסוכן, פרוזדורים צרים, מעברים מדורגים ומכשולים אחרים המפריעים לשימוש נוח (בעיקר לבעלי מגבלות גופניות) ועוד ועוד.
חשוב לדעת, כי גם אם רוכש הדירה חתום על תוכניות שבהן ישנם ליקויים תכנוניים, אין הדבר פוגע בזכותו עפ"י חוק לקבל מוצר אשר כן עומד בכל הדרישות.
ליקויי ביצוע:
מכון התקנים הישראלי הוציא לאור מאות תקנים וזאת בנוסף לתקנות התכנון והבניה, תקנות החשמל והנחיות לתכנון מערכות תברואה (הל"ת), אשר עוסקים באופן ביצוע עבודות הבניה. כמעט לכל נושא בתחום הבניה קיים תקן שבו הנחיות מפורטות כיצד לבצע וזאת בפרוט רב הן באופן מילולי והן בשרטוטים מצורפים. התקנים עוסקים בכל נושא, החל משלב הביסוס, שלד הבטון או שלד המתכת, בניית קירות, חיפוי קירות אבן, חיפוי קרמיקה (חיצוני או פנימי), ריצוף, אינסטלציה, חלונות, דלתות, גג רעפים, איטום, חשמל, צבע ועוד. יתרה מכך, בתקנות התכנון ובניה נקבע כי במקרה ואין תקן ישראלי העוסק בנושא מסוים, יש לפעול לפי דרישות שבתקנים זרים אם המדינה חברה בארגון הבין לאומי לתקינה (ISO).
חומרים לקויים:
ישנם תקנים רבים העוסקים בטיב החומרים והאביזרים שבהם משתמשים לצורך בניית המבנה. גם כאן התקנים עוסקים בכל תחום החל מחומרי היסוד המרכיבים את הבטון מוטות הפלדה המשמשים לזיון הפנימי, עובר דרך מוצרים וחומרים לצורכי ריצוף, איטום, צבע, פרופילי אלומיניום ועד כלים סניטאריים ברזים וכדומה. כל מוצר ומוצר חייב להיות עמיד בתקן הישראלי גם אם הוא מוצר מיובא. במקרים שבהם אין תקן ישראלי (שהוא כשלעצמו אירוע נדיר כיוון שבשנים האחרונות עודכנו והתווספו תקנים רבים), נדרשת התאמה לתקנים בין לאומיים.
תהליך הטיפול בדירות חדשות בתקופת האחריות:
