טיפים לרכישת דירה

חשיבות המפרט:
אדם הרוכש דירה חייב להבטיח עצמו כנגד שני דברים: הפסד אפשרי של הכספים אשר שולם לקבלן עד שהדירה עוברת להיות רכושו, וכן, שהדירה אותה יקבל אכן תהווה תמורה נאותה עבור הכספים הללו.
חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 ותקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל"ה-1974), באו להקטין ככל האפשר את הסיכון בהפסד הכספים ששולמו. האמצעי העומד לרשותו של רוכש הדירה כדי להבטיח קבלת תמורה מלאה עבור השקעתו מבחינת התכולה והאיכות של הבניה הוא "המפרט הטכני". הדבר דרוש במיוחד כשקונים דירה "על התוכנית" או "על הנייר".

על-פי חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 חייב הקבלן-המוכר לצרף לחוזה המכר של הדירה (גם כשהיא בנויה) את המפרט בחתימת המוכר. כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים. כשמו, מכיל הוא תאור מפורט של הדירה ושל הבית כולו, עם רשימת סוגי העבודות השונות שתעשינה בבנין ורמת הביצוע, כמות וטיב האביזרים השונים שצריכים להיות כלולים ומצויינים בנכס.

מה נוסח מפרט חוק מכר הדירות ?

נוסח המפרט יהיה בטופס שנקבע בצו על-ידי שר הבינוי והשיכון, לפי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973. מוכר אשר ביודעין לא יעשה זאת, צפוי לעונשין על-פי החוק. דינו של המפרט כדין החוזה וכל דבר בדירה או בבית שיהיה שונה מן האמור במפרט ייחשב כאי התאמה וכהפרת תנאי החוזה מצד המוכר. הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה אם נתן למוכר הודעה עליה תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשות הקונה ואם גילה אותה לאחר מכן – תוך זמן סביר.
מאידך, לא יכול הקונה לדרוש מהקבלן – המוכר דבר שאינו כלול במפרט או שאיננו מעוגן בחוק. אי לכך, חייב הקונה לפני חתימת החוזה לבדוק בקפדנות את תוכן המפרט המוצע לו ולראות אם הוא מכיל את כל דרישותיו כשהן מוגדרות בצורה ברורה וחד-משמעית מבלי להותיר מקום לספקות. יצויין כי עפ"י החוק פריט שבמפרט, המתייחס לדבר שנקבע בתקנת בניה זו בתקן ישראלי רשום יכול שהטופס ימולא על-ידי הפניה לאותה תכנית בניה או תקן*.
חשוב לדעת, שטופס מהווה מסגרת בלבד ורק מילוי כל הפרטים המתאימים בו מגדיר מה בעצם חייב הקבלן לתת בדירה ובמבנה שהוא מקים. המפרט חייב להתאים לתכנית הדירה ולהיפך, לפעמים התכנית מראה אפשרויות לתוספת כלים סניטריים שונים או ארונות מטבח ואילו התיאור במפרט אינו מבטיח אותם וכל תוספת כרוכה בתשלום נוסף. ככל שמילוי הפרטים יעשה בצורה מלאה ומדוייקת יותר, כך יגדל בטחונו של הקונה לקבל תמורה מלאה לכספו.
כך גם יתקיים מיפגש רצונות בין הצדדים וימנע מצב של צפי יתר שאינו מעוגן במפרט.
כאשר מתעוררים ספקות וויכוחים או כאשר קיימת אי בהירות לגבי מילוי תוכנו של המפרט, מומלץ לפנות עם הבעיה לאדריכל או מהנדס לקבלת חוות דעת מומחה.

להלן רשימת הנקודות העיקריות המופיעות במפרט:

1. פרטי זיהוי כלליים של הנכס עם ציון המקום (ישוב, רחוב, גוש, חלק), סוג הזכות בנכס (חכירה/בעלות) ומיקום הדירה בבנין.

2. תאור הבנין עם ציון מספר הדירות, הקומות וחדרי מדרגות, פירוט הדירות שלא נועדו לצרכי מגורים ופירוט החלקים שלא יכללו ברכוש המשותף, כיוון שהקבלן מתכוון למטרות אחרות.

3. תאור טכני של המבנה המציין כיצד בנויים היסודות, המקלט, הקירות, המחיצות, התקרות והגג. כן כלולים בסעיף זה תאור הציפוי החיצוני של הקירות ותאור חדרי מדרגות וכניסות למבנה.

4. תאור הדירה, אשר כולל את מספר החדרים לסוגיהם, גובה הדירה, תיאורם של פריטים שונים בדירה, כמו: ציפוי קירות (טיח, חרסינה, צבע וכו'), ריצוף, מעקות מרפסת, דלתות, חלונות ותריסים, ארונות, כלים סניטריים ואינסטלציה חשמלית (כולל טלפון פנים והכנה לטלפון חוץ ואנטנה מרכזית לטלביזיה).

5. פירוט של חיבורי תשתית, שרותים מרכזיים, עבודות פיתוח ושונות. בפרק זה מופיעים סעיפים המתארים את התחברות המבנה לרשתות אספקת המים והחשמל, את אופן אספקת הגז, את דרך הסילוק של מי הביוב, ואת מתקני איסוף האשפה. כאן המקום לרשום גם אם יש במבנה מעליות, חימום או מיזוג מרכזי, מתקנים לתליית כביסה, תאי דואר ומתקנים מרכזיים אחרים. הסעיפים הנוגעים לעבודות פיתוח בפרק זה מתארים את מספר החניות עם ציון החניה הצמודה לדירה, את ריצוף החניות וקומת העמודים המפולשת ואת יתר עבודות הפיתוח מחוץ למבנה (כבישים, מדרכות, גדרות וכו').

6. פירוט הרכוש המשותף במבנה והחלקים שהוצאו ממנו. חלוקת ההוצאות בין הבעלים של הדירות ושל הרכוש בבית המשותף ואת סדרי קבלת ההחלטות בדבר ניהול הבית (במידה והסעיפים האחרונים לא ימולאו, יחול על הבית התקנון המצוי של בית משותף עפ"י סעיף 64 של חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1968).

המפרט דורש גם כי לחוזה יצורפו תכניות הדירה בקנה מידה 1:100, תכניות קומת העמודים, קומה טיפוסית, קומת הגג וכן תכנית המגרש. גם תכניות אלו מחייבות את הקבלן ועליו להקים את המבנה והדירה לפיהן ובהתאם למידות הרשומות בהן, אף כי מותרת סטייה בגבולות 2% ממידות אלה כאמור לעיל.
כאמור, בנוסף לדרישות המפרט מחייבות את הקבלן גם תקנות הבניה הקיימות כמשמעותו בחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, וכן דרישות התקנים ובמיוחד התקנים הרשמיים (שאי מילוי אחר הוראותיהם מהווה עבירה פלילית). לכן כאשר יש חשד שהמבנה או הדירה אינם עומדים בדרישות אלמנטריות, על אף התאמה לכאורה לתנאי המפרט, רצוי לבקש עצת מומחה כדי שזה יבדוק את הנושא בצורה יסודית ובכך יובטחו זכויותיו של הקונה בהתאם לחוק.

אי התאמה:
לפי חוק המכר (דירות) המוכר לא קיים את חיוביו אם "כל דבר שבו היתה הדירה שונה מן האמור במפרט או בתקנת בניה או בתקן רשמי, יהיה על אף האמור בחוזה המכר, בבחינת אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר תשכ"ח – 1968".
על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו, ועל המוכר לאפשר לקונה לבדוק את הממכר במועד זה. אם מצא אי התאמה, עליו להודיע למוכר מיד לאחר מועד הבדיקה או מיד לאחר שגילה אותה. אם לא הודיע הקונה על אי ההתאמה, אין הוא זכאי להסתמך עליה. אם אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת חתימת החוזה ולא גילה אותן לקונה, בידי הקונה הזכות להסתמך עליה ועליו לתת למוכר הודעה מפורטת עליה מיד לאחר שגילה אותה.
ביהמ"ש העליון דן בהרחבה בנושא ליקויים ואי התאמה בפס"ד ע"א 159/77 שורקה נגד קרים ואח' (פ"ד לב 2 ע' 393). הדיירים הגישו תביעה נגד קבלן מוכר דירות בגין אי התאמות וליקויים שנמצאו בכל אחת מהדירות, פסק דינו של שופט השלום המסתמך בעיקר על עדות המהנדס באשר לליקויים כגון עבודות ריצוף במרצפות פגומות, עבודות נגרות בלתי מושלמות, עבודות צבע ברמה ירודה, חרסינות פגומות ועוד, ופסק פיצויים לטובת הדיירים. הקבלן הסתמך בהגנתו על סעיף פטור מאחריות לפיו קבלת הדירה תחשב ע"י הקונה כויתור על כל טענה בקשר לדירה ולבית המשותף. ביהמ"ש העליון קבע כי ביהמ"ש רשאי לשקול ראיות והוכחות נוספות בקשר לדירה ולא להסתפק בקבלת הדירה ע"י הקונה. ביהמ"ש קבע כי לפי סעיף 4 (ב) לחוק מכר דירות: "הקונה זכאי להסתמך על אי התאמה אם נתן הודעה עליה תוך שנה מיום העברתה לרשות הקונה ואם גילה אותה לאחר מכן – לאחר שגילה אותה, הכל תוך זמן סביר". אין ספק כי סעיף הפטור לא היה עומד כטענת הגנה לקבלן. אולם, אם במקרה זה של כריתת חוזה לפי חוק מכר דירות עומדת לדיירים טענות הגנה בחוק המכר הכללי.
ביהמ"ש קבע כי הקבלן חייב היה לדעת על אי התאמות, ליקויים ופגמים שכן זוהי חובתו מעצם היותו קבלן בנין ולא רק מוכר דירות. שום סעיף חוזי לא ימנע מהדיירים לטעון כנגד אי התאמה.